そこで実務的には、東京都心部のトップクラスのオフィスビルに対する期待投資利回り(総合還元利回り)を含め(2003年秋時点では5%程度)、そこにあらかじめ投資家の内部基準として定められているリスクプレミアムを加えて、投資対象物件に対する投資利回りを決めているケースが多いようです。
投資から得られる損益状況を示す指標土地を購入してビルを建設する事業(デベロップメント事業)では、土地を取得してから建物を建築し、テナントを募集して事業を軌道に乗せるまでに、どうしても数年間の期間が必要となります。
しかし、土地を取得してから20年後にようやく黒字になる(利益が出る)ような事業では、その間に必要な赤字資金を賄うだけでも大変です。
下手をすると資金繰りが続かず、開発事業を行なっている会社が倒産してしまうことすらあります。
ここでいう赤字資金は、会社の経営赤字が続くと、会社の収入よりも支出の方が増えてしまうために不足する資金のことを指します。
従って、ある事業が黒字に転換する時期がいつかということは、投資の安定性を測る上で極めて重要な指標となるわけです。
単年度収支の黒字転換時期は、文字通り、ある事業の毎年の収支が赤字から黒字に転換する時期のことを指しています。
通常は「事業開始後(土地取得後) 〇年」、 「営業開始後〇年」と表現します。
事業の安定性という面からは、この時期は早ければ早いほど望ましいといえます。
一方、投資の初期段階で赤字が続いて会社に累積赤字(これまでの赤字の合計、累積欠損金)が溜まった場合には、黒字転換後の利益で少しずつ赤字を埋めていくのですが、その累積赤字をいつになったら解消できるかを示すのが累積赤字解消時期です。
事業の内容にもよりますが、最近では少なくとも事業開始後10年以内であることが望ましいといえるでしょう。
投資資金の回収時期の指標不動産が毎年生み出すキャッシュフロー(資金収支。
純営業収益(NODなどが用いられる)で、いつになったら事業者がその不動産に投下した資金を、回収できるかを示すのが投下資本回収時期です。
下表のモデルケースでは、 6年目がその回収時期にあたることになります。
一方、事業者に不動産投資資金の一部を貸す金融機関にとっては、その不動産が毎年生み出すキャッシュフローで、貸出金を何年で返済してもらえる佃を題]準としてお題男潮卜断をするかのかが関心事項となります。
この貸出金の返済がすべて終了する時期のことを、借入金完済時期といいます。
最近では20年以内が一つの目安とされています。
投資期間中の資金繰りの安定性を示す指標投資期間中の資金繰りを安定させるのに最低限必要なことは、投資するために金融機関などから借りた借入金を計画通りに返済していくことです。
この返済が滞ると、投資した事業が破綻を来してしまうこともあります。
投資期間中の借入金の返済能力を示す指標が、 DSCRまたはDCR (DebtService Coverage Ratio、借入償還余裕率)であり、次の式で計算されます。
要するに不動産が生み出す毎年の純営業収益(NODが、返済しなくてはならない借入金の元本と利息の何倍にあたるかを示しているのがDSCRです。
この数値が大きければ大きいほど、借入金返済に余裕があることになりますし、 1よりも小さければ、借入金の返済ができなくなってしまいます。
不動産投資額に対する借入金の比率(Loan to Value :略してLTV)にもよりますが、一般的にはDSCRとして最低限1.5以上はほしいところでしょう。
何らかの事業や投資について意思決定するときに、人間は必ずしも合理的な判断をするとは限りません。
このことは日常の実務を通じて、様々な意思決定の局面を体験しているビジネスマンであれば、多かれ少なかれ感じているのではないでしょうか。
最近では、このような「合理的でない意思決定」について、心理学の知識を活用した分析が進められています。
2002年にノーベル経済学賞を受賞したプリンストン大学のD.カーネマン教授の研究成果である「プロスペクト理論」をはじめとする「行動ファイナンス理論」が、その代表的なものです。
ここでは厳密な議論に立ち入ることは差し控え、心理学に基づく人間行動分析について不動産投資ビジネスにも役立ちそうな部分を、二つだけ紹介します。
人は利益が出ている局面では「リスク回避的行動」をとるが、損失が出ている局面では「リスク愛好的行動」をとるという理論です。
簡単にいうと、人は利益が出ていれば早く確定したがる傾向があるけれども、損失を早めに確定するのは嫌がる傾向があるということです。
例えばA社が1 0億円の不動産投資をしたところ、 2年後に価値が大きく上昇して15億円になったとしましょう。
A社がいずれこの不動産を売るつもりであったとすれば、おそらく利益の出ている段階で早めに不動産を売却して、利益を確定したいと思うでしょう。
将来もっと値上がりするかもしれませんが、せっかく儲かっているのだから、できるだけ早くその後の価格下落リスクから逃れたいと考えるわけです(リスク回避的)。
一方、同じ不動産の価値が2年後に1 0億円から5億円に下がったとします。
この場合には、逆に「何とか損を取り戻そう」として、不動産を売却して損失を確定するのを先送りしたがるでしょう。
その後、さらに不動産価格が下落して損失が拡大するかもしれないのですが、そのリスクをとってでも損失を回復しようとするのです(リスク愛好的)。
確かに、個人で株式投資をしていても、株価が下落すると「何とか株価が再び上昇するまで待とう」と考える傾向があるように思います。
平成バブル崩壊後の初期段階では、地価下落が続いていたにもかかわらず、土地投資をしていた多くの企業が損切り(損を抱えた不動産を売却して損失を確定的なものにすること)に踏み切れませんでした。
この理由の一つとして、このような心理的傾向が働いたのがもしれません。
人は後から言われたことよりも、最初に言われたことに重点を置いて、認識したり判断したりする傾向があるということです。
情報量が多くなると後から入った情幸酎こ対する関心が薄くなることも意味します。
物事を大雑把に捉えたり、直感的に判断しようとすると判断を誤ることを、心理学で「ヒューリスティック」と呼んでいますが、その一つがこの「初頭効果」です。
事例を挙げてみましょう。
次の部下からの報告のうち、あなたを投資してみようという気にさせるのはどちらでしょうか。
実際には部下の性格によっても報告の仕方が違いますので、一概にどちらがよいともいえませんが、一般的には①の報告の方があなたをビル投資に前向きにさせるだろうと思います。
ともあれ、投資判断を誤らないためには、知っておいて損はない考え方でしょう。
リスクとリターンをコントロールする:ポートフォリオ運用ポートフォリオ理論とは何かポートフォリオ理論の考え方の適用事例ポートフォリオ理論の実践的な活用借入金を活用してリターンを向上させる:レバレッジ不動産の資産価値を向上させる:バリューアップバリューアップとは何かバリューアップの方法バリューアップの効果成長戦略を立てる:外部成長と内部成長適切なタイミングで投資判断をする:リアル・オプションオプションの意味リアル・オプションの考え方リアル・オプションの実務での活用方法常に不動産売却を意識する:出口戦略闇レバレッジ効果を徹底的に追求した結果これまでに不動産に投資するときの判断基準について説明をしました。
デザイナーズ マンションの道へあなたを導きます。デザイナーズ マンションに磨きをかけることができます。
よりシンプルさを追求した千代田区 賃貸マンションです。インターネットの掲示板で千代田区 賃貸マンションができます。
ペット 賃貸マンションを厳選して紹介。ペット 賃貸マンションの知識が一目瞭然です。
新宿区 賃貸マンションの実態がよく分かります。新宿区 賃貸マンションの定番として根強い人気があります。
賃貸 文京区の一環として捉えましょう。予約不要の賃貸 文京区です。
ペット 可 マンションが帰ってきました。ペット 可 マンションに有効な成分の紹介です。
賃貸マンション 文京区製作を承ります。利用価値のある賃貸マンション 文京区です。
渋谷区 賃貸の全てを網羅しています。渋谷区 賃貸といえばこちらのサイトです。
業界初のリラクゼーション高級 賃貸マンションが始まります。高級 賃貸マンションの為になる情報です。
千代田区 賃貸が帰ってきました。インパクトのある千代田区 賃貸です。
賃貸マンション 渋谷区詳しく調べるなら賃貸マンション 渋谷区の便利なサイトです。
港区 賃貸の一環として捉えましょう。誰もが楽しめる港区 賃貸です。
東京 賃貸マンションの真髄を極めてみませんか？欲しい東京 賃貸マンションが欲しい所に来た感じです。
賃貸 港区をこれから探す方に朗報です。賃貸 港区の特徴をご紹介するサービスです。
文京区 賃貸の株が上昇しています。インパクトのある文京区 賃貸です。
業界初のリラクゼーション賃貸 渋谷区が始まります。賃貸 渋谷区のリリースをアナウンスします。
どんな人にも賃貸 中央区がオススメです。あなたに合った条件で賃貸 中央区をサポートします。
こだわるなら賃貸マンション 東京がオススメです！業者向けの賃貸マンション 東京サービスです。
渋谷区 賃貸マンションで自分磨きをしてみませんか？結局渋谷区 賃貸マンションが便利です。
独自のシステムで文京区 賃貸マンションを分析しています。良い意味で文京区 賃貸マンションとは別物です。
賃貸マンション 千代田区の最安値を見つけよう ！賃貸マンション 千代田区に有効な成分の紹介です。
賃貸 千代田区の差に驚きました。賃貸 千代田区の特徴をご紹介するサービスです。
デザイナーズ 賃貸の最安値を見つけよう ！デザイナーズ 賃貸は香りがとっても良くて有名です。
高級賃貸の底値を徹底比較しました。高級賃貸に磨きをかけることができます。
アクセスが大変便利な中央区 賃貸マンションです。良い意味で中央区 賃貸マンションとは別物です。
新宿区 賃貸対策にお困りですか？新宿区 賃貸の世界へあなたをお招き致します。
今やデザイナーズ 賃貸マンションは欠かせません。これがデザイナーズ 賃貸マンションの王道です。
賃貸マンション 中央区ってとにかく簡単なんです！賃貸マンション 中央区で販売促進をお手伝いします。
中央区 賃貸をご確認下さい。今季大注目の中央区 賃貸が登場です。
本当のペット 賃貸をご存知ですか？他のペット 賃貸より圧倒的にオトクです。
賃貸 新宿区の企画制作を行う専門会社です。賃貸 新宿区のスタンダードです。
都内有数の賃貸マンションに関する、便利で楽しい賃貸マンションが満載です。
賃貸マンション 新宿区は現代社会で重宝しています。賃貸マンション 新宿区の定番として根強い人気があります。